外壁修繕の窓口のスタッフブログ 記事一覧
大規模修繕の豆知識
マンションの大規模修繕の際の一時金徴収はトラブルの元？費用不足の対策をご紹介！
マンションの大規模修繕には多額の費用が必要になるため、手元にある修繕費用だけでは予算を確保できない可能性があります。 今回は、修繕費用が不足している場合に備えて、費用不足の対策法についてお伝えします。 また、費用不足対策の代表的な方法として「一時金の徴収」がありますが、こちらには思いがけないリスクが潜んでいます。 そのため、予算不足で思いがけないトラブルに陥らないためにも、一時金徴収の概要について知っておく必要があるので、是非当記事を参考にしてください。 □マンション大規模修繕での修繕積立一時金とは？ 「修繕積立一時金」とは、手元に積み立てておいたマンション維持費で修繕費をまかないきれない場合に、臨時で集める修繕費のことです。 当然ながら、手元にある維持・管理費で大規模修繕の費用をすべて支払えるのであれば、修繕積立一時金を集める必要はありません。 そうはいっても、大規模修繕には想像以上の予算が必要になり、それ以外にも資材の高騰や思いがけない箇所の修繕のために、手元にある金額だけでは修繕費をまかないきれないケースが多いのも事実です。 修繕積立一時金を徴収することで、大規模修繕の費用を用意できますが、一時金を集めることにはリスクも潜んでいます。 気を付けなければいけないリスクとしては、次の2つが挙げられます。 ＊全住民から集金できないリスク 一時金を集めるにあたって最も懸念されるリスクは、住民全員から一時金を集められないことです。 毎月の支払いが義務付けられている管理費や修繕積立金でさえ滞納している住民がいる場合、思いがけない出費である一時金の徴収は難しいといえるでしょう。 ＊工事費用を集めきれないリスク 修繕積立一時金を予定通りに集められないと、最終的に修繕費用を支払えなくなってしまいます。 予算が十分でないと、希望通りの修繕内容を実施できず、住民からの不満も募らせる結果になってしまいます。 □費用不足の際の対策 マンションの大規模修繕で費用が足りない場合は、次の3つの方法を試してみましょう。 1.一時金を徴収する 先程お伝えした修繕積立一時金を徴収することで、手早く不足金を用意できます。 ただし、上記したようなリスクも考えられるので、それらも踏まえたうえで一時金を集めなければいけません。 そのため、大規模修繕費用が足りないと気付いた段階で、できるだけ早めに一時金の徴収を検討してください。 2.不足額を借り入れる 不足金を金融機関から借り入れることで、一時金の徴収よりも確実に費用を確保できます。 ただし、借り入れる以上は当然金利が発生します。 返済のために、修繕積立金の増額がマストになってしまう可能性があることは頭に入れておきましょう。 3.修繕積立金を値上げする 一時金を新たに課すことが難しかったり、金利を懸念されていたりする場合は、毎月の修繕積立金を値上げすることも検討してみましょう。 一時金に比べて、1回の負担額を小さくできる点がメリットです。 ただし、不足金を補うためにはある程度の期間が必要になるので、工事が差し迫っていないマンションに限られるでしょう。 □まとめ マンションの大規模修繕は多額の費用が必要になるので、今までに積み上げてきた修繕積立金だけではすべてを賄いきれないことがあります。 その場合には、一時金の徴収や借り入れ、積立金の増額などの方法を活用して、上手く不足金を補充してください。 2023年5月17日 更新
マンションの大規模修繕は住民にとってストレス？体調不良が発生する原因と対処法
マンションの大規模修繕は、建物の耐久性を保つ上で必要な作業です。 その過程で発生する騒音や振動は住民にとってストレスになる可能性が高いです。 特に、最近ではテレワークが推奨され自宅で仕事をする方が増えています。 本稿では、ストレスを感じる原因とトラブルを避けるコツを紹介するのでぜひご覧ください。 □体調不良？マンションの住人が大規模修繕にストレスを感じる原因 1．騒音 大規模修繕に伴う、騒音問題は、金属音やドリルの音、機器の使用音などが挙げられます。 施工業者は防音シートなどを用いて騒音を減らす工夫をしていますが、完全に遮断することは難しいです。 そのため、住民側でも騒音が気になる方は、防音カーテンや耳栓などの騒音対策グッズを用意しておくようにしましょう。 また、現在はテレワークが普及しています。 自宅で仕事をしている人が増えているため、マンションでの騒音問題はこれまで以上にシビアになっています。 重要な会議がある場合は、会社に出社、レンタルスペースの使用など臨機応変に対応するようにしましょう。 大規模修繕は避けられないものと認識し、広い心を持つようにしましょう。 2．ベランダが使用できない 作業を行う際は、邪魔にならないよう、ベランダにおいている私物を片付ける必要があります。 洗濯物についても、ベランダに干せる日、干せない日が施工業者によって決められます。 大体は、洗濯物が干せる日はマンションのエントランスなどに用意されている掲示板で確認できます。 掲示板がない場合は、施工業者に問い合わせてみましょう。 塗料や防水工事を行う際は、塗料を乾かす作業が必要になります。 昼間だけでなく、夜間もベランダが使えないようになることを注意しておきましょう。 □ストレスを緩和するために トラブルが生じるものと想定して、発生した際にどんな対応をするのか、マニュアルを作成しておきましょう。 そのためには、大規模修繕の進行を行う方が、大規模修繕工事の知識を深めておくこと、また、計画に居住者や施工会社の意見を取り入れることが重要になります。 □まとめ 騒音やベランダの使用制限などが住民にストレスを与える可能性があります。 特に、テレワークが増えた現在は、騒音問題がより深刻になっています。 住民側でも騒音対策グッズを用意するなどして広い心を持つようにしましょう。 また、大規模修繕の進行を行う方は計画に居住者や施工会社の意見を取り入れることが大切です。 2023年5月13日 更新
大規模修繕は本当に必要？大規模修繕工事の進め方と注意点をご紹介！
マンションは時間が経つにつれ、経年劣化や自然災害による影響で劣化していきます。 そのため、定期的な大規模修繕が必要となります。 しかし、大規模修繕はコストも時間もかかるため、進め方には慎重な計画が必要です。 また、修繕内容や費用、スケジュールなどを住民に説明し、理解を得ることも欠かせません。 本稿では、大規模修繕の進め方をご紹介します。 ぜひご覧ください。 □大規模修繕とは？本当に必要？ 大規模修繕工事とは、マンション建物の経年劣化などを修繕する大規模な工事のことであり、住民の安全性を保つとともに、マンションの資産価値を維持するために必要不可欠な工事です。 一般的には10から15年のスパンで行われますが、建物の状況によってその都度、専門家と相談して工事時期を決めることが望ましいです。 ＊改修工事と修繕工事との違い 改修工事は建物の機能のアップデートを行う工事を指します。 一方、修繕工事は、建築当時の建物の機能を回復することを目的として行われます。 □大規模修繕工事の進め方 1．修繕委員会の発足 管理会社からの大規模修繕工事の提案を受けて、準備を進めるための修繕委員会を立ち上げます。 2．現状把握、劣化診断 まずは、修繕する工事範囲や工法選定のためにマンションの劣化状態を調査します。 管理会社が行うケースがよく見られます。 3．予算、工事計画の検討 総会で大規模修繕工事実施の決議をとるため、概算予算を出します。 また、工事の進め方についても設計監理方式なのか、責任施工方式なのか決めていきます。 4．施工会社決定 マンションの大規模修繕工事をご検討中の方は一度当社までご相談ください。 5．総会で決議 概要が決まれば、最終決断を総会でとります。 共用部分に変更がない場合は、過半数の決議で工事を発注できます。 しかし、納得のいく説明をおこなうために、広報誌の作成や説明会の開催など信頼関係を築けるようにしましょう。 6．工事説明会 一般的に工事説明会は工事を行う1か月前に行います。 トラブルが起こりやすい、騒音、洗濯物の扱いなど日常生活に支障がでやすい内容は丁寧に説明しておきましょう。 7．契約、着工 これらを経て工事は完了します。 □まとめ 大規模修繕工事の進め方としては、修繕委員会の発足から、現状把握、予算・工事計画の検討、施工会社決定、総会での決議、工事説明会、契約、着工までの流れがあります。 住民の安全性を保つとともに、マンションの資産価値を維持するために、大規模修繕工事の進め方を慎重に考え、適切に進めることが重要です。 2023年5月9日 更新
大規模修繕の周期はガイドラインで決まっている？
マンションを適切に運営するためには、定期的な大規模修繕工事を実施することが求められています。 そうはいっても、「周期についてガイドラインで義務付けられていることがあるのか」や、「何年を目安に修繕を行うべきなのか」良く分からないことも多いかもしれません。 そこで今回は、大規模修繕を行うべき周期について解説します。 何年を目安に大規模修繕を行うべきなのかでお困りのマンションオーナー様は、ぜひこの記事を参考にしてください。 □大規模修繕の周期は義務付けられている？ガイドラインについて 大規模修繕工事は、一般的に「12年」を目安に行うべきだといわれています。 ただし、「大規模修繕は必ず12年を周期に行わなければいけない」と決められているわけではありません。 国土交通省のガイドラインにも、「大規模修繕は12年を周期に行うべき」と推奨されてはいるものの、「12年周期で行わなければならない」とは決して指定されていません。 そのため、あくまでも12年は目安として参考にし、マンション自体の劣化状況を基準にして、大規模修繕が必要なのかどうかを検討するようにしましょう。 ただし、平成20年に行われた建築基準法の改正により、築10年が経過した後は外壁の「全面打診調査」を行うことが義務付けられました。 外壁の全面打診調査とは、タイルやモルタル外壁の表面をたたいて、浮きや剥がれ具合をチェックするための調査です。 この全面打診調査においても、足場を組み立てる必要があるため、足場の設置・解体にかかる費用を少しでも浮かせるために、全面打診調査と同時に大規模修繕工事を実施しているケースが多いです。 このように、「何年経ったら必ず大規模修繕を行わなければいけない」と定められているわけではありませんが、建物の劣化が目立ち始める12年を目安に工事を実施するのが望ましいでしょう。 □大規模修繕を行う際の注意点 大規模修繕を行う周期を決定したら、次の2点に気を付けて工事を実施してください。 ＊修繕工事中のクレーム 修繕工事中は、施工の「音」と「臭い」が問題になることが多いです。 また、窓を開けられなかったり、日当たりが悪くなったりと、生活の不便さをクレームに入れられる可能性もあります。 クレーム対策として最も効果的なのは、修繕工事について、事前にきちんと広報しておくことです。 そのため、工事を行う前には必ず工事内容と工期について告知し、工事期間中もその都度進行具合や工期の延長についての情報を伝えるようにしましょう。 ＊毎月施工の進み具合を確認する 施工中のトラブルや不備・不具合を早急に見つけるためには、定期的に施工状況を確認しておく必要があります。 施工スケジュールによっては、作業の進め方や順序が変わったり、場合によっては工期が長引いたりする可能性も考えられます。 工期が長引くことは、居住者からのクレームの原因にもなるため、修繕の進行具合については毎月確認するようにしましょう。 □まとめ マンションの大規模修繕工事に決められた周期はありませんが、経年劣化が目立ち始め、外壁の全面打診調査も行う必要のある「12年」を目安に周期を設定するのがおすすめです。 大規模修繕を行う際は、様々な問題が発生するリスクがあるので、工事前の情報提示と毎月の施工確認については忘れずに実施するようにしましょう。 2023年5月5日 更新
マンションの大規模修繕でよくあるトラブルとは？私物が破損したって本当？
たくさんのお金と人を巻き込むことになるマンションの大規模修繕では、様々なトラブルが発生するリスクが潜んでいます。 面倒なトラブルを発生させないためには、私物の破損から契約内容の問題まで、たくさんのリスクに対して備えておかなければいけません。 今回は、マンションの大規模修繕で起こりやすいトラブルと、それらの対策法についてお伝えします。 問題なく修繕を進めるためにも、よくあるトラブルとその解決策についてしっかり把握しておきましょう。 □破損？大規模修繕中によく起こるトラブル4選 1.居住者・近隣住民からの苦情 騒音や振動、ほこりや悪臭が原因で、マンションの居住者や近隣住民からクレームが入ることは非常に多いです。 特に居住者については、工事期間中は洗濯物を干せなかったり、窓を開けられなかったりして生活が不便になる恐れがあるので、しっかりと配慮しておかなければいけません。 2.空き巣被害 工事用に組まれた足場を利用して、空き巣犯が敷地内に侵入してくるトラブルも多いです。 空き巣犯に侵入されると、窃盗だけでなく、窓や私物の破損が問題になることもあるので注意しなければいけません。 3.工期の長引き 悪天候や社会情勢を理由に工事開始が遅くなったり、思いがけない不備が発覚したりして、当初予定されていた期間よりも工期が長引いてしまう可能性もあります。 工期が延長されることは、居住者の不便な生活が長続きすることも意味するので、住民へのケアも必要になってくるでしょう。 4.契約に不備が発生した いざ工事を開始するとなってから、契約通りの工事が実施できないと伝えられるケースも中にはあります。 契約内容に不備があると、新たな契約を結ぶのに時間がかかったり、費用と手間を取られたりと損失を被る可能性があるので、施工会社は慎重に選ばなければいけません。 □大規模修繕で起こるトラブルを防ぐには？ ＊居住者とのトラブルを避けるためには 居住者との間でトラブルを起こさないためには、しっかりとコミュニケーションをとっておくことが大切です。 工事が開始する前に修繕の内容や目的をしっかりと告知しておき、工事中には進行具合や工期の延長について、その都度伝えるようにしましょう。 ＊近隣住民とのトラブルを避けるためには 近隣住民からのクレームを生まないようにするためにも、工事前の事前連絡と工事中のこまめな告知を実施することが大切です。 マンションの居住者とは違い、近隣住民の皆さんは修繕工事を把握していない可能性が高いです。 そのため、工事期間について告知するだけではなく、トラブルを迅速に解決するためにも、マンション管理組合のお問い合わせ先を伝えておきましょう。 ＊施工会社とのトラブルを避けるためには 施工会社との間でトラブルが発生してしまう最大の原因は、契約締結前の情報収集不足です。 契約や工事内容についてきちんと確認していないと、施工品質が悪かったり、追加工事費用を請求されたりと、想定外のトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。 施工会社とのトラブルは大きな損失を被ることにもつながるので、施工契約を結ぶ前には、必ず弁護士に契約内容をチェックしてもらいましょう。 その中で、自分たちが不利になる契約内容が含まれている場合は、契約内容の修正を要求する姿勢も大切です。 □まとめ マンションの大規模修繕では、居住者だけではなく、近隣の住民や施工会社との間でもトラブルが発生する恐れがあります。 そのため、工事前・工事期間中に修繕に関する情報を伝えることと、契約前にきちんと内容を確認することを怠らないようにしてください。 2023年5月1日 更新
オーナー様と住民の方で違います！マンションの大規模修繕で気をつけるべき７つのこと
マンションの大規模工事は、管理組合やオーナー様にとって重要な問題です。 オーナー様は、工事費用の負担、工事中のトラブルに直面するストレスがあります。 一方住民は、工事による不便や生活環境の変化に対応するストレスがあります。 それぞれ、ストレスに思うことがあっても、マンションの寿命のために大規模修繕は行う必要があります。 本稿では、ストレスを少しでも減らすためにオーナー様、住民の方々それぞれが気をつけるべきことをご紹介します。 ぜひご覧ください。 □オーナー様が気をつけるべきこと3選 1．修繕積立金の不足 大規模修繕工事の費用は、区分所有者が毎月納める修繕積立金から捻出されます。 この修繕積立金の額は、各管理組合で作成されている長期修繕計画に基づいて算出されています。 しかし、工事がスタートして資金が足りないことが分かる場合があります。 こうした事態に陥らないよう、収支の状況を管理することが重要になります。 積立金の不足が分かった場合、以下のような対策を取りましょう。 ・工事内容を見直し、費用を抑える ・工事の時期を見直す ・区分所有者から一時金として追加徴収する ・融資を受ける ただし、これらはいずれも一時的な解決にしかなっていません。 将来に向けて、修繕積立金の改定を含めた長期修繕計画の見直しを行うようにしましょう。 2．管理組合内の意見がまとまらない 理事会、修繕委員会、管理組合いずれかの意見が強く反映されていると不満が生まれてしまいます。 工事をスムーズに運ぶために、公平性や透明性を保ち、管理組合全体で方向性を共有しましょう。 3．説明会を開く オーナー様と住民の方との認識の差がトラブルを引き起こします。 修繕を行う前に丁寧に修繕内容を住民の方へ説明するようにしましょう。 どんなことを説明すれば良いのか次の章でご紹介します。 □住民の方に気をつけていただきたい注意点 1．ベランダの使用制限 工事の都合上、ベランダが使用できない期間が存在します。 ・ベランダの荷物をいつまでに撤去するか ・洗濯物を干せない期間 ・メッシュシートが設置される期間 これらを住民の方に伝えておきましょう。 2．エアコンの使用 エアコンの使用は制限されることがほとんどないですが、念のために確認しておきましょう。 また、室外機が工事で傷つく可能性があるため、修繕工事前の写真を残しておくと安心です。 3．窓を開けられない期間 足場を組む場合は、侵入が可能になってしまうため、窓を開けることを控えた方が良いでしょう。 □まとめ オーナーは積立金の不足、管理組合内の意見不一致、住民との認識の差に気を付ける必要があります。 住民は、ベランダ、エアコンの使用制限、窓が開けられない期間に気を付けましょう。 工事前はこれらについて丁寧に住民の方々へ説明会を開くようにしましょう。 2023年4月27日 更新
マンションの大規模修繕、周期は10年・12年・15年、どれが最適？
問題なくマンションを維持・運営していくためには、周期的な大規模修繕工事が欠かせません。 そうはいっても、周期の目安として10年・12年・15年と様々な情報が出回っているため、どの期間が最適なのか分からない方も多いと思います。 そこで今回は、マンションの大規模修繕を行うのに最適な周期について解説します。 ベストな周期を把握して、トラブルなく、また余計な出費もせずに修繕できる状態を整えましょう。 □マンションの大規模修繕とは？ マンションの大規模修繕工事とは、時間の経過とともに、建物が劣化していくことを防止するために行われる工事です。 マンションは建築基準法に従って建築されているので、建築時の段階ではしっかりとした耐震性や防水性が備わっています。 しかし、どれだけ腕の良い職人が建築していたり、機能性の高い建築材を使用していたりする建物であっても、時間の経過とともに経年変化は進行してしまうものです。 そのような経年劣化により、甚大な被害を起こさないためにも、周期的に大規模修繕を行う必要があります。 分譲マンションにおいては、管理組合が一般的に修繕を主導していますが、その中でも足場が必要になるような特に大きい工事のことを「大規模修繕工事」と呼んでいます。 たとえば、外壁の補修や防水工事、鉄部の塗装工事や給排水管工事が実施されています。 基本的には共用部分を対象に修繕を行う工事ですが、大規模修繕では工期が長く、高額な費用も必要になるため、前もって計画を立てて行うことが大切です。 □10年・12年・15年？マンションの大規模修繕に最適な周期とは？ ここからは、マンションの大規模修繕を実施するのに最適な周期についてお伝えします。 一般的な分譲マンションでは、「12年」を周期に大規模修繕を行うように計画されています。 大規模修繕が12年を目安に行われる理由の1つが、建築基準法です。 建築基準法の取り決めによって、築10年経過後から築13年までの間に、外壁の全面打診調査とその報告を行うことが義務付けられています。 全面打診調査とは、タイルやモルタルの浮き具合をチェックする調査で、基本的には足場を設置する必要があります。 そこで、足場の設置・解体にかかる費用を抑えるために、全面打診調査と同時に大規模修繕も行われているのが現状です。 ただし、12年が経ったら必ず修繕工事を行わなければいけないわけではありません。 大規模修繕のみで考えれば、築12年から18年を目安に修繕を実施するよう求められているので、15年や18年を周期に行うことも可能です。 そうはいっても、築年数が経てば経つほど建物の経年劣化も進行してしまい、修繕にかかる費用も膨らんでしまうかもしれません。 そのため、できれば足場のコストを削減できる12年を目安に、大規模修繕を実施するのが望ましいでしょう。 □まとめ マンションの居住者が安心して生活を営めるためにも、大規模修繕工事を周期的に行わなければいけません。 必ず従わなければいけない工期は決められていませんが、おおよそ12年、最長でも15年を目安に修繕を実施するべきだと頭に入れておいてください。 2023年4月23日 更新
30年周期でのマンションの大規模修繕は危険！適切な修繕周期と注意点を解説します！
マンションにはたくさんの人が住んでおり、人々の安全な暮らしを守るために大規模修繕は必要不可欠な工事ですが、中には30年周期で実施しているというマンションも見られます。 建物が大きい分造りはしっかりしているものの、あまり長期的な周期を設けると安全性が保障できません。 そこで今回は、マンションの大規模修繕における適切な周期と依頼する際の注意点を解説します。 □大規模修繕の周期が30年は長い？ マンションの大規模修繕の周期目安は12年周期です。 実は大規模修繕の周期は正確には定められていません。 日本は地域によって気候が異なるため老朽化の進行度合いもマンションによりますし、一概には周期を断定できないのです。 そのためあくまで目安ですが、大体のマンションが12年を目安に大規模修繕を実施しています。 また建築基準法では、外壁が特定の素材に該当する場合は築10年が経過してから3年以内に外壁の全面打診調査を行うように定められています。 最近では大規模修繕の周期の長期化が見られることがありますが、安全性や資産価値を守るためにも20年以上の周期は危険であると認識しておきましょう。 □マンションの大規模修繕を依頼する際の注意点 マンションの大規模修繕を実施することが決まったら、依頼の際には以下のことに気を付けてください。 1．建物診断を実施する 施工会社の中でも専門の知識を持ったスタッフが、実際に建物の調査に伺います。 劣化の具合や補修する箇所を点検し、最終的にその結果が工事内容や施工期間を決める大切な証拠になります。 建物診断は必ず実施してください。 2．計画と予算を立てる ざっくり見積もりが出たら、スケジュールと予算を組みます。 マンションの大規模修繕では、費用は12年間積み立てた修繕費で賄いますが、万が一費用が足りなくなった場合はどこを優先して補修するか優先順位を立てながら計画しなければなりません。 スケジュール・予算を立てながら工事の見直しを図りましょう。 3．住民への説明会を実施する 大規模な工事が実施されると、住民にとってはかなり我慢とストレスが溜まります。 そのため大規模修繕を実施する際には、住民からの理解を得ることが最重要項目です。 工期や工事内容、期間中の注意事項を入念に説明し、住民の不安をできるだけ減らすことが大切です。 □まとめ マンションの大規模修繕は、ほとんどのマンションが12年周期で実施しています。 20年、30年のような長期的な周期で修繕工事を行うのは非常に危険です。 住民とマンションを守るためにも、計画的に大規模修繕を行いましょう。 その際、建物診断を実施すること、スケジュールや予算を組むこと、説明会を実施することを忘れてはいけません。 外壁修繕の窓口は、地域密着30年以上で施工実績も5000件以上あります。 大規模修繕工事に関することは是非外壁修繕の窓口へご相談ください。 運営会社：株式会社杉本建装工業 大規模修繕専門ショールーム：〒593-8312 大阪府堺市西区草部818-3 フリーダイヤル：0120-71-7716 セミナー情報：https://syuzen-madoguchi.com/seminar/ YouTubeチャンネル：https://www.youtube.com/@user-zn2zh2qc7u 2023年4月20日 更新大阪地域密着5,000件の豊富な施工実績
この度は外壁修繕の窓口のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
外壁修繕の窓口は大阪府で創業30年の株式会社杉本建装工業が運営しております。
大阪府堺市を中心にしたこの地域の皆様に愛されてここまでこれたからこそ、地域に根差す皆様へ更なる恩返しをと思い、この度大規模修繕専門店である外壁修繕の窓口をオープンしました。
1棟1棟を丁寧に施工し、数十年後の安心をお客様へお届けします！
現在のアパート・マンションにご不安や懸念事項がありましたらお気軽にお問い合わせください。
プロがすぐに駆け付けます！
外壁修繕の窓口 (株式会社杉本建装工業) 代表取締役杉本 務
皆さまのお越しをお待ちしております！！
